Dibër, rasti që do ju bëjë të mendoni dy herë para se të blini pronë

Një rast i komplikuar pronësor nga Dibra me të cilin Portalb.mk është i njohur në hollësi, ngre shqetësime serioze mbi blerjen e objekteve të banimit dhe (pa)sigurinë juridike të kontratave të tilla. Një çift që ka blerë dy kate në një shtëpi të re ku ka edhe një blerës tjetër, është përfshirë në mosmarrëveshje me investitorin për pronësinë e çatisë, garazheve dhe në fund madje mos-transferimin e plotë të pronësisë tek ata. Rasti ka përfunduar në disa institucione dhe gjykata, duke hapur debat mbi paqartësitë ligjore dhe rreziqet që qytetarët përballen gjatë blerjes së pasurive të paluajtshme. Ekspertët paralajmërojnë se raste të tilla mund të shmangen nëse qytetarët tregojnë kujdes më të madh para nënshkrimit të kontratave, të sigurojnë mirë nga kush e blejnë pronën dhe të bëjnë verifikimin e detajuar të dokumentacioneve, shkruan Portalb.mk.

Kujdes nga kush bleni prona!

Një çift nga Dibra në gusht të vitit 2025 vendosi ta blejë katin e parë në një objekt i cili është shtëpi banimi (përdhesë me dy kate) të re në këtë qytet, për të cilën nënshkruan parakontratë me shitësin.

Më pas, në janar të vitit 2026, ata vendosën që ta blejnë edhe katin përdhesë në të njëjtin objekt, për të cilën njëjtë nënshkruan parakontratë.

Një muaj më pas, në shkurt të 2026, ata nënshkruan dy kontrata të veçanta për këto hapsira në objekt dhe disa garazhe.

Paraprakisht, një blerës tjetër, në korrik të 2025 ka nënshkruar parakontratë me investitorin për të blerë katin e dytë dhe hapsirën mbi çatinë ndërsa më pas kanë lidhur edhe kontratë dhe më vonë i ka solemnizuar këto prona në emër të tij.

Gjithçka ishte në rregull deri këtu, derisa shitësi (investitori) në fillim të muajit shkurt 2026, i cili ende nuk ua kishte hedhur mbi vete pronat të dyja palëve, si pronar i vetëm i objektit filloi të instalojë mbi çati një instalacion me shufra metali të bëjë një tarracë. Pas adaptimit në tarracë, kjo pronë më pas do t’i takojë blerësit të katit të dytë, sipas marrëveshjes me të, duke mos e bërë të ditur për çiftin.

Çifti ka reaguar duke e thirrur inspektoratin sepse pretendon se çatia është hapsirë e përbashkët dhe se shitësi dhe blerësi i katit të dytë nuk kanë guxuar të krijojnë tarracë pa mos u konsultuar me ata. Kjo sipas tyre, qëndron në elaboratin që ua ka dhënë shitësi në të cilin në atë moment çatia nuk ka qenë e ndarë nga objekti si hapsirë e veçantë, hapsira kaa qenë e papërdorshme dhe pa shkallë për të dalë në të që të shfrytëtohet. Çifti thirret në Ligjin  për pronësi dhe të drejta reale, nenin 94 dhe 95, si dhe në premtimet e pronarit i cili në këtë rast edhe pse e kishte shitur te dikush tjetër, u ka premtuar se çatia do t’u takojë edhe tyre.

Problemi në këtë rast qëndron në dy momente:

• Çifti nuk ka kërkuar garanca më të fuqishme me shkrim nga shitësi se nuk ka bërë marrëveshje tjera të mëhershme kokë në vete për t’ia shitur çatinë pronarit tjetër; se nuk do të ndërtojë pa u konsultuar diçka mbi çati në periudhën ku ai ende e posedon objektin, pra të ndërtojë diçka para se t’ua transferojë atyre pronën në emër të tyre, këto garancia të shkruheshin në ndonjë kontratë të tyre, gjë që nuk është bërë.
• Neni 4 dhe neni 8 i po këtij ligji i referohet të drejtës së plotë të disponimit të shitësit (investitiorit) të shesë çatinë përpara se t’ua shiste katet e tjera blerësve të tjerë, gjë që ka ndodhur. Pra, shitësi më parë merret vesh me blerësin e katit të dytë me pas dhe me çiftin. Në atë moment kur janë bërë këto pazare, hapsira nuk ka qenë e ndarë si vend për tarracë, nuk ka qenë e përdorshme, kurse shitësi i ka thënë çiftit se ajo është hapsirë e përbashkët duke mos u treguar se ai është marrë vesh me blerësin e katit të dytë. Pas një kohe, shitësi që ende ka qenë pronar legal i objektit në marrëveshje me me këtë të dytin vendosin të ndërtojnë tarracën duke e adaptuar kështu dhe hapsirën mbi çati. Më pas, shitësi ia transferon legalisht pronësinë e katit të dytë dhe tarracën blerësit të katit të dytë. Në Fletën Poseduese në Kadastër si pronar i çatisë dhe katit të dytë qëndron blerësi në fjalë dhe jo çifti. Kur çifti i ka blerë katet më poshtë, ata defakto e kanë blerë pronën ku çatia i ishte shitur ose dhënë në shfrytëzim ekskluziv pronarit të katit të dytë, por këtë gjë pronari nuk e ka bërë të qartë edhe pse ai për Portalb.mk e tha të kundërtën.

Në momentin kur kanë filluar punimet mbi çati, çifti ka konsideruar se punimet kryhen në vend të përbashkët për çka rastin e kanë paraqitur në inspektoratin komunal. Inspektorati ka reaguar duke i ndalur këto punime, por jo se janë në pronë të përbashkët sepse ajo legalisht i ka takuar ende shitësit, por se për të vendosur instalim duhet leje shtesë, gjë që shitësi (dhe as blerësi i katit të dytë) nuk e ka pasur.

Pas kësaj, blerësi i katit të dytë përmes pronarit i cili theksojmë se ende e ka poseduar legalisht atë pronë, e ka kërkuar lejen, ndërsa komuna në afat shumë të shpejtë ia ka aprovuar. Çifti thotë se kjo leje është marrë aq shpejtë shkaku i lidhjeve të pronarit të katit të dytë me persona në komunë. Nga komuna dhe nga blerësi në fjalë i mohuan këto akuza.

Investitori ende nuk ua ka transferuar pronësinë e dy kateve çiftit, edhe pse siç thonë, i kanë realizuar të gjithë pagesat. Ata e akuzojnë atë për zvarritje të qëllimshme të solemnizimit për transferimin e pronësisë.  Sa për krahasim, me blerësin e katit të dytë, procesi i solemnizimit dhe transferimit të pronësisë të katit të dytë dhe çatisë ka përfunduar që në prill.

Për të komplikuar më shumë situatën, investitori përmes avokatit i ka kërkuar çiftit prishje të kontratës për katin përdhesë në mënyrë të njëanshme, për shkak të lëshimeve teknike, diçka që nuk është pranuar deri më tani nga çifti.

Palët madje kanë mosmarrëveshje edhe për garazhet sepse investitori i ka shitur dy herë, edhe te çifti edhe te blerësi i katit të dytë.

Për të gjithë ndodhitë e lartpërmendura, çifti ka filluar disa procedura nëpër institucione, si komunë, Gjykatën e Dibrës, Ministri të Transportit, Inspektoratin Administrativ, madje një lëndë është edhe në Gjykatën e Kërçovës.

Për disa nga lëndët e ngritura është marrë përgjigje negative.

Ndërkaq, për rastin e mossolemnizimit të kontratës, çifti dhe investitori pritet të dalin para gjyqit në muajin shtator.

Çfarë gabimesh nuk duhet të bëni gjatë blerjes së pronave?

Për të shmangur situatat problematike gjatë blerjes së pronave, humbjen e kohës dhe parave, si dhe përfshirjen në procese të gjata institucionale, Portalb.mk bisedoi me një avokat dhe një arkitekt.

Ata folën më në detaje për paqartësitë rreth pronësisë, hapësirave të përbashkëta, procedurave kadastrale dhe përmbajtjes së kontratave.

“Në detaje fshihet djalli”

Avokati Drilon Iseni për Portalb.mk tregon se nga përvoja e zyrës së tyre të avokatisë, ka disa aspekte të cilat e komplikojnë realizimin e kontratave për shitblerje të pronës.

“E para, palët zakonisht hezitojnë të negociojnë për interesat e tyre specifike të cilat duhet përfshirë në kontratë, pa marrë parasysh se edhe pala tjetër është e gatshme të akomodojë ato kërkesa. E dyta, nisen nga prezumimi se asnjëherë nuk do të kenë problem me kontratën, pasi që në kulturën tonë “besa-besë” llogaritet më shumë se kontrata, por që në fakt, në rast kontestesh pronësore ajo nuk vlen më shumë sesa dokumenti i shkruar. E treta, nuk kërkojnë analizë të kontratave nga njerëz kompetent, avokatët para se të nënshkruajnë të njëjtën. Por të njëjtat merren si të mirëqena”, thotë Iseni.

Ai sqaron se në parim kontratat janë të definuara me ligj, dhe të njëjtat duhet të kenë formën e përcaktuar konform ligjit.

“Edhe pse pjesa më e madhe e kontratave kanë ngjashmëri, “në detaje fshihet djalli”, prandaj jo vetëm përcaktimi i pronës (hapsirës) që është në shitje por duhet saktësisht të përcaktohen edhe të drejtat dhe obligimet e palëve përfshi edhe afatet e realizimit të kontratës. Detajet e bëjnë diferencën që një pjesëmarrës në këtë proces të mbrohet ose të ngelë i pambrojtur. Gjithsesi mbrojta realizohet në organet e gjyqësorit, mirëpo kontrata është baza- themeli i mbrojtjes”, sqaron Iseni.

Më tej ai thotë se në drejtësi çdo rast është unik dhe si i tillë duhet trajtuar, prandaj dhënia e përgjigjeve të përgjithshme mund të jetë edhe me orientim të gabuar.

“Gjithçka fillon me dokumentet zyrtare që dëshmojnë pronësinë në fjalë, mirëpo në rastet kur ka ngarkesa të ndryshme kontraktuale ose ligjore, realizimi i transferimit të pronësisë mund të has në pengesa”, tha ai.

Përgjigjja më e thjeshtë dhe më e drejtë për këto raste, Iseni thotë se është të konsultoni avokat kredibil, i cili do trajtojë rastin dhe do t’ju udhëheqë në proces.

“Mos bëni kalkulim në çmimin e shërbimit pasi që, kjo kosto do ju kthehet në investimin më të mirë të mundshëm. Shitje e dyfishtë nuk mund të realizohet në rast se parakontrata ose kontratat janë regjistruar në librat kadastral, prandaj duhet ta ndjekë procesin një avokat kredibil. Drejtësia nuk mund t’i parashikojë të gjitha pretendimet që mund të lindin në të ardhmen, por ekzistojnë mekanizma mbrojtëse, ndërsa kontrata është pikënisja”, përfundoi Iseni.

Çfarë të keni parasysh kur bleni apartamente?

Arkitekti Hamdi Sulemani për Portalb.mk tregon se qytetarët para se të blejnë banesë/apartament, blerësi duhet të kontrollojë a ka leje ndërtimi ai objekt, në qoftë se ka leje ndërtimi duhet të kontrollojë a ka para regjistrim në Kadastër (nëse blihet me kredi e njëjta kontrollohet) dhe më pas shkohet në noter dhe bëhet kontrata.

“Pasi përfundon ndërtimi bëhet edhe regjistrimi i objektit në Agjencinë për Kadastër, dhe aty automatikisht me kontratën bëhet edhe solemnizimi i së njëjtës dhe shkon si dokumentacion komplet në kadastër për tu transferuar pronësia nga ndërtuesi te blerësi”, tha Sulemani.

Ndër të tjera ai thotë se “blerësi në Maqedoninë e Veriut nuk është i mbrojtur në asnjë mënyrë me hapsirat e përbashkëta, oborrin etj, por në RMV gjatë procedurës së shitblerjes, blerësit i ofrohet fletëpronësia e apartamentit me metër-katror neto të cilat i shfrytëzon në apartamentin e tij, dhe në fund edhe një fletëpronësi e tokës e cila është ndër objektin ku është ndërtuar, dhe ajo shpërndahet varësisht sa pronarë janë”

Sulemani ndër të tjera thotë se një nga paqartësitë më të shpeshta që ndodh gjatë shit-blerjes së apartamenteve është sistemi neto dhe ai bruto.

Ai tregon se në Maqedoninë e Veriut rregulla e shitblerjes është me sistemin neto/m2 të hapsirave të shfrytëzueshme brenda në apartamente, ndërsa në Shqipëri dhe Kosovë shiten me sistemin bruto, pra të gjitha hapsirat që i takojnë një apartamenti (shkallët, korridoret e përbashkëta, hapsira e mureve, hapsira e dhomave etj.

“Në Shqipëri dhe Kosovë, blerja e banesave është me sistemin bruto, ku aty bëjnë pjesë edhe shkallët, korridoret, hapsirat e përbashkëta edhe të gjitha hapsirat mbi të cilat vendosen mure. Kurse në Maqedoninë e Veriut, shitblerja bëhet vetëm me hapsirat e shfrytëzueshme neto brenda apartamentit dhe asgjë tjetër jashtë apartamentit, të njëjtat hapsira ngelin në fletpronësi me pronar tjetër, kurse apartamentet ngelin me pronarin e vërtetë i vili i ka kontraktuar për blerje të të njëjtës”, tha Sulemani.

Për këto raste vendosin gjykatat, institucionet s’kanë të dhëna

Kërkuam të dhëna nga Ministria e Punëve të Brendshme nëse aty ka të regjistruara raste të mosmarrëveshjeve gjatë shit-blerjeve të pronave apo, por nga aty na thanë se nuk kanë kompetenca mbi këto raste dhe se nuk disponojnë me të dhëna.

As Organizata e Konsumatorëve në Maqedoninë e Veriut nuk ka të dhëna.

“Duke pasur parasysh faktin se gjatë blerjes së një pasurie të paluajtshme lidhen kontrata detyrimore-juridike, në rast të paraqitjes së një kontesti ose problemi tjetër juridik, organ kompetent për veprim është gjykata. Për këtë arsye, Organizata e Konsumatorëve e Maqedonisë nuk trajton ankesa të tilla të paraqitura nga qytetarët”, thanë nga kjo organizatë.

Kërkuam të dhëna edhe nga Prokuroria Publike, por nga aty nuk morëm përgjigje.